辉瑞前总部大楼倒塌风险背后：美国“商改住”项目面临安全大考

当地时间7月7日早晨，美国纽约曼哈顿一栋在建建筑出现倒塌风险，消防部门实施人员紧急疏散。这栋33层楼高的建筑曾是辉瑞全球总部所在地，自两年前开始进行从商务楼宇至租赁住房的改造。

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纽约消防局局长埃斯波西托（John Esposito）在与纽约市市长马姆达尼的新闻发布会上表示，建筑内的钢梁开始因结构重量而弯曲和偏转，“这是一座钢结构建筑，所以不会完全倒塌，更多是局部倒塌，但我们仍然担心它正在移动。”

据悉，事发地点靠近纽约重要交通枢纽中央车站（Grand Central），离联合国大楼总部也仅有几个街区之远。出于安全预防考虑，周边多栋建筑内的人员被疏散，多处道路封锁。受到疏散令影响的酒店住客不得不另寻他处，办公人员预计也将远离办公室数日。

最新消息显示，施工团队正连夜安装新的钢结构加固该建筑。

在美国纽约曼哈顿的时代广场附近，行人等待过马路（新华社图）

全美最大规模的“商改住”项目

这栋位于曼哈顿中城东42街235号的涉事建筑是全美最大规模的“商改住”项目的一部分。另一部分则是与之相邻的219号，一栋建于1905年的10层建筑。

这两座大楼由纽约地产收购与开发公司Metro Loft和商业房地产投资公司David Werner Real Estate负责联合开发，前者专攻将闲置办公楼及商业建筑重新开发为高档公寓，后者则以市场低谷期以低价抢购曼哈顿等核心地段的写字楼而闻名。

按照改造计划，涉事大楼将加盖4层，旁边的10层大楼将再加盖19层。改造后，两栋大楼将提供约1600套租赁单元，其中400套为指定的经济适用房，预计2027年完工。

这一地处曼哈顿核心位置的项目是近年来美国房地产市场兴起的“商改住”趋势的典型代表。疫情后，美国主要城市同时面临两个问题：闲置的办公楼太多、可负担的住房太少。

由于共享办公和灵活办公的加速普及，美国办公室空置率持续高企。商业房地产投资公司CBRE的统计数据显示，截至今年第一季度，全美办公楼空置率为19%，尽管较高峰有所回落，但仍远高于疫情前水平。芝加哥和西雅图等城市的空置率接近30%，曼哈顿则为12.4%。

与此同时，住房短缺问题也日益凸显。美国国会研究服务处（CRS）今年4月发布的报告显示，经济学家普遍估计美国住房短缺约为400万到500万套。低收入人群的可负担住房短缺更为严重，全国低收入住房联盟估计，这一缺口为720万套。

仍有租赁需求的公司偏向租赁设备更齐全、环境更现代的写字楼，在此背景下，大量写字楼要么升级，要么改造。房地产数据提供商Yardi Matrix的商业智能经理罗塞勒（Doug Ressler）上个月透露，在办公楼转住宅的规划中，目前有超9万套公寓正在推进，同比增长28%，而这一数字几乎是2022年的四倍。

纽约的“商改住”转换率在全美各大城市中处于领先水平。纽约市审计长办公室的数据显示，2020年至2025年3月报告的已完成、正在进行及潜在改造的项目总面积达1520万平方英尺。经记者计算，这相当于5.5个帝国大厦的面积。其中金融区和中城区已有多项改造项目启动，涉事大楼就是其中之一。

一项极其困难的改造

将办公楼改造成租赁住宅是一项复杂的工程，其中一项挑战就是将光线和空气引入建筑内部，以满足住宅需求。此外，新的管道和电气系统、单元布局和规范升级也是不低的成本。许多办公区没有住宅分区，因此一些项目可能需要重新分区、变更或经过冗长的审批。

负责涉事大楼施工的建筑事务所Gensler称，这座建筑采用了混合的1960年代结构系统，这是一次极其困难的改造。新泽西土木工程公司Structural Workshop总裁迪蓬佩奥（Joe DiPompeo）表示，他多次驾车经过涉事大楼。在观看了相关视频后，他称扭曲的钢梁“非常令人担忧”，并表示内墙的金属龙骨也开始翘曲。

“唯一真正会让它们弯曲的原因，因为它们不是承重的，是上面的地板塌下来把它们压下去。我怀疑是主柱弯曲并压垮了龙骨，导致楼上地板下沉，这可不妙。”美国土木工程师学会结构工程学会2020-2021年主席迪蓬佩奥表示，支撑柱可能是最先断裂的，背后的原因有很多，比如在不适合重载的区域堆叠建筑材料，或者施工队偏离设计图纸，切割结构支撑，可能是电气或管道工程，而解决这个问题是一项大工程。

建筑事务所CetraRuddy联合创始人塞特拉（John Cetra）表示，办公楼改造已成为纽约新住房的重要来源，“我觉得这不会让事情慢下来，但我们必须确保这种事永远不会再发生，不管是什么。”